Dükkan Açmak

Kat Karşılığı Daire Veren Müteahhitler (Metre Kare Daire Hesabı)

Kat Karşılığı Daire Veren Müteahhitler (Metre Kare Daire Hesabı)

Mevcut olan arsası üzerine inşaat yapamayanlara, bu arsalarını kat karşılığı müteahhide vermektedir. Kat karşılığı verilecek daire sayısı ile arsanın boyutu ile doğru orantılı olarak değişmektedir. Bu içeriğimizde arsa payı, daire paylaşımı gibi hesaplamaları anlatmaya çalışacağız. Arsa büyüklüğüne göre verilecek olan daire sayısı hesaplama yöntemlerine yazımızın devamında ulaşabilirsiniz.

Kat Karşılığı Daire

Ülkemizde sıklıkla karşılaşılan bir uygulama olarak arsa sahibi olanların müteahhit ile kat karşılığı sözleşmesi yapması ve bu sayede ev sahibi olmaları gelmektedir. Arsası olan şahsın, inşaat bilgisinin olmaması, ya da inşaat yapmak için maddi durumunun elverişsiz olması sebebi ile bir müteahhit ile anlaşarak bu yönteme başvuruyor. Arsa sahibi bu uygulamada herhangi bir maliyet ödemiyor, yalnızca arsasını ortaya koymuş oluyor. Kendisi ev sahibi olurken, müteahhit de arsa ücreti ödemeden bir yatırım gerçekleşmiş oluyor. Yani durum iki taraf için de karlı olmuş oluyor. Fiziki olarak bir arsa üzerinden hiçbir kar elde etmesi mümkün olmayan kişiler, bu sayede birden fazla daire elde etmiş olabiliyor. İki taraf anlaşırken belirli prosedürlere uyulması ve bir sözleşme imzalanması gerekiyor. Yapılan sözleşmenin taraflar tarafından iyi incelenmesi gerekiyor ki, iki tarafın da hakkı gözetilmiş olsun.

Kat karşılığı daire uygulamasında basına yansıyan haberlerde pek çok mağduriyet durumunun yaşandığı görülüyor. Anlaşma sağlarken müteahhitlerin de araştırılması ve karşılıklı güven ortamının sağlanmış olması gerekiyor. Anlaşma sağlandıktan sonra ise, çalışmalar hemen başlayabiliyor. Kat karşılığında verilecek olan daire sayısı imar durumuna göre belirlenmektedir. Arsanın bulunduğu konum da bu durumu etkileyen bir faktördür. Kat karşılığı sözleşmelerinde iki taraf için de genel kabul gören oran %50 – %50‘ dir. Tabi arsaya yapılacak olan daire sayısı da bu anlamda önemlidir. Oran böyle olduğunda arsaya 4 katlı ve her katta 2 daire olan bir bina yapıldığında arsa sahibi de müteahhit de 4’ er daire almış olacaktır. Fakat olumsuz bir durumla karşılaşmamanız ve daha sonra hak talebinde bulunabilmeniz için aşağıdaki uyarılarımızı dikkatle okuyunuz. Peşinatsız ev satan firmaların 2018- 2019 yılına ait kampanyalarını incelediniz mi?

kat-karşılığı-daire

Kat karşılığı daire

Arsanızı Müteahhide Verirken Dikkat Etmeniz Gerekenler

Kat karşılığı ve anahtar teslim daireler için bir müteahhide başvururken dikkat edilmesi gereken bazı durumlar vardır. Tabi bunları belirtme sebebimiz hiçbir şahsı ya da firmayı zan altında bırakmak değildir. Sadece olayın evveliyatında gerekli tedbirlerin alınması ve sonrasında yaşanması muhtemel olan olumsuzlukların önüne geçilmesi adına bu maddeler önemlidir. Örneğin bir müteahhitin sözleşme hazırlaması ve sizin de güvenerek bu sözleşmeyi imzalamanız durumunda, sözleşmede payınıza düşen oranın az olması halinde daha sonra hak talebinde bulunmanız zorlaşacaktır. Ya da sözleşmede verilen teslimat süresi anlaşılan süreden fazla da olabilir. Bu durumlarda mağdur olacak taraf yine arsa sahibi olacaktır.

  1. İnşaat başlamadan evvel bir proje oluşturulur ve inşaat bu projeye göre yapılır. Sözleşmede bu proje ekine, bina için kullanılması planlanan malzemelere ve kalitesine de yer verilmelidir.
  2. Sözleşmeye eklenecek teslimat süresine dikkat edilmelidir. Bu süre 12 ay ila 18 arasında olmalıdır. Sürenin aşılması durumunda sözleşmeye ek maddeler konulmalı ve bu anlamda bir yaptırım oluşturulmalıdır.
  3. Müteahhidin daha evvel yapmış olduğu binalar incelenmelidir. Bu anlamda kendisinden referans talebinde de bulunabilirsiniz.
  4. Çalışanların inşaat alanında tecrübeli olmaları gerekmektedir.
  5. Sözleşmelerin arsa sahibi ve müteahhidi zaten altında bırakmayacak derecede ve kurallara uygun olarak yapılması gerekmektedir.
  6. Hisse devri yapılırken dikkatli olunmalıdır.
  7. Sektörde yeni faaliyet göstermeye başlayan bir firma ise hakkında gerekli incelemeler yapılmalıdır.
  8. Sözleşmenin kat mülkiyetli yani anahtar teslimli olarak yapılması gerekmektedir.
  9. Gerekli görülen durumlarda bir avukata danışılmalıdır.
  10. Sözleşmede inşaatın yapılmasından doğan ve 3. kişilere mal olan zararların kim tarafından karşılanacağı açıkça beyan edilmelidir.
  11. Sözleşme ekleri de dikkatli hazırlanmalıdır. Bu ekler kullanılacak malzemenin cinsi, rengi, tipi vb. tüm özelliklerini muhteva etmektedir.
  12. Yapım olarak arsa sahibi ile müteahhidin alacağı daireler birbirinden farklı olmamalıdır. Bu sebeple oranların, daire şekillerinin de birbirinden farklı olmaması gerektiği sözleşmede belirtilmelidir.


Peşinatsız konut kredisi veren bankaların faiz oranları hakkında bilgi almak için tıklayınız.

arsayı-müteahhide-vermek

Anlaşma yapılırken dikkat edilmesi gerekenler

Kat Karşılığı Daire Hesabı

Arsa payı hesaplaması yapabilmek için konutun metrekaresi, arsanın metrekaresi, projede yer alan hisse oranından oluşan 3 kavramın bilinmesi gerekiyor. Formül şu şekildedir;

(Arsa metrekaresi / Hisse oranı) * Konutun metrekaresi = Arsanın toplam alanı

Kat karşılığı sözleşmeleri daire sayısı değil, inşaat %’ lik limiti üzerinden hesaplanmalıdır.

Burada noktada dikkat edilmesi gereken diğer terim yoğunluktur. Yoğunluk değeri alanın nüfusa bölünmesi ile elde edilmektedir. İmarlı bir arsa üzerinde inşaat faaliyetlerinin başlayabilmesi için yoğunluk değerleri hesaplanır. İmar planlarında açıkça yapılacak olan binaların metrekaresi, binanın kaç daireden müteşekkil olacağı belirtilmektedir.

ÖRNEK olarak 1500 metrekare bir arsa olduğunu farz edelim. İmarda belirtilen yoğunluk oranı 1,5 olsun. 

Toplam inşaat alanı arsa ve yoğunluk oranının çarpılması ile elde edilecektir.

1500* 1,5 = 2250 metrekareden oluşan bir inşaat alanı var demektir. Daire sayısının hesaplanabilmesi için ise bir dairenin metrekaresini bilmek gerekiyor. Daireler 150 metrekareden oluşacak ise;

2250 / 150 = 15 tane daire yapılacaktır. Daire sayısı belirlendikten sonra proje çizilecektir. Faaliyetlerin başlayabilmesi için belediyelerden inşaat ruhsatı almak gerekmektedir.

Bir diğer hesaplama yöntemi de Vergi Usul Kanunu’ nun emsal değer üzerinden öngördüğü yöntemdir. Arsa metrekaresi emsal değer ile çarpılacaktır. Yönetmelik gereği %30′ lik olan rakam %30′ a yükseltilmiştir.

ÖRNEK 1 emsal verilmiş 1000 metrekare bir arsaya inşaat yapılacak olsun. Bu metrekareye %30 oranı üzerinden tekrar ekleme yapılır. (Yani 300 metrekare)

1300 metrekare alana bodrum, yangın merdiveni gibi ortak alanlar da eklenecektir. Bu 1300 metrekare alana 100′ er metrekareden oluşacak daireler yapılmak istense basit bir hesapla 1300/ 100 = 13 adet daire elde edilmiş olur.

Emsal değer üzerinden hesap yapmak her zaman doğru sonuçları verecektir. 1000 metrekare alandan 100 metrekare olan on tane daire yapılabilir. 200 metre kareden 5 adet, 50 metre kareden 20 adet daire yapılabilir. Bu dairelerin 1+1, 2+1, 3+1 olarak çizilen projeye daireler yapılabilir.

kat-karşılığı-daire-hesaplama

Kat karşılığı hesabı

ÖRNEK

Arsa payının ev metrekaresine olan oranı bulunurken;

1000 metrekare bir arsa olduğunu farz edelim ve satış fiyatları 1 milyon 560 bin TL olsun. Dairelerin 90 metrekare olduğunu ve rayiç bedelin 150 bin TL olduğunu farz edelim.

Arsa pay oranı bu iki değerin birbirine bölünmesi sonucu elde edilir. 150 bin TL / 1, 560, 000 = 15/ 156= 6,41

6,41 * 15=96,153 arsa payı değeri olarak bulunur.

ÖRNEK

Emsal değeri oranı iki ve kat karşılığı sözleşmesinde anlaşılan oran yüzde 45 olmuş olsun. Arsa büyüklüğü ise 500 metrekare olsun. Belediyelerin imar kesintisi oranı %40′ tır. Yani arsa inşaat yapılabilecek arsa büyüklüğü ortak alanlar vb. hesaba katılarak 300 metrekare kalmaktadır.

Emsal değerin iki olduğunu hesaplarsak 300*2 = 600 metrekare alan olur. Kat karşılığı oranı %45 olduğuna göre 270 metrekareye 126 metrekarelik 2,14 dairelik hisse elde edilmiş olur. Yani 2,5 daire alırsınız.

Ayrıca ev almak için 120 ay vadeli konut kredilerinden de yararlanabilirsiniz. Ziraat Bankası, TEB, Vakıfbank, Garanti Bankası gibi bankaların kredileri ile ilgili detaylı bilgiye linklere tıklayarak ulaşabilirsiniz.

Kat karşılığı arsanızı müteahhide vermeden evvel iyi bir araştırma yapınız. Sözleşmeleri okumadan asla imzalamayınız. İmar durumu hakkında bilgi almak için arsanızın bağlı bulunduğu il ya da ilçe belediyesinden ya da bu belediyelerin internet sayfalarından bilgi alabilirsiniz.



BU KONUYU SOSYAL MEDYA HESAPLARINDA PAYLAŞ
ZİYARETÇİ YORUMLARI

Henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu aşağıdaki form aracılığıyla siz yapabilirsiniz.

BİR YORUM YAZ